L’abitazione si sviluppa tra piano terra e primo piano di un fabbricato residenziale, accessibile direttamente dalla pubblica via (via Michelangelo Buonarroti). Essa è composta internamente da sei vani principali, uno spazio servente (vano scala) e un pozzo luce al piano terra, e otto vani principali e uno spazio servente (vano scala) al primo piano. Lo stato attuale dei luoghi vede un immobile con degli interventi di ristrutturazione iniziati e incompleti (locali allo stato grezzo, privi di impianti, finiture e infissi). L’edificio confina a nord con proprietà di altra ditta e cortile comune (cortile di via V. Arangio), a est con proprietà della stessa ditta (garage al piano terra, sub. 8) e proprietà altra ditta (primo piano), a sud con via Michelangelo Buonarroti e a ovest con via Giovanni Lanza. Quanto al profilo urbanistico edilizio, l’esperto ha affermato che l’intero fabbricato, all’interno del quale insistono le due unità immobiliari, è stato realizzato in data anteriore all’1.9.1967 e successivamente è stato ottenuto un “Permesso a Costruire n. 100/2008” per eseguire dei lavori di risanamento conservativo con modifiche ai prospetti, rilasciato dal Comune di Pachino (SR) il 17.04.2008 (Pratica n. 249 - Anno 2007). Inoltre l’Ufficio del Genio Civile del Comune di Siracusa in data 28.10.2008 ha rilasciato l’Autorizzazione ad eseguire dei lavori di “adeguamento sismico” dello stesso fabbricato (Sez. U.O.B. 4/2 - Prot. n. 26041). L’esperto precisa altresì che, confrontando lo stato dei luoghi con la documentazione tecnica allegata all’ultimo titolo autorizzativo ottenuto (Permesso a Costruire n. 100/2008 del 17.04.2008), sono state rilevate delle difformità. In dettaglio, tutte le tramezzature interne, sia al piano terra che al primo piano, non sono state realizzate. Ed ancora, mancano tutti gli impianti e le finiture interne, nonché gli interventi sull’esterno come infissi e intonaci. Inoltre, sui prospetti esterni, in corrispondenza di un vano al piano terra, le aperture presenti sui luoghi sono differenti rispetto a quanto indicato nel progetto approvato. Alla data del sopralluogo effettuato dall’esperto stimatore, le difformità riscontrate sui luoghi, rispetto a quanto rappresentato nella planimetria catastale, consistono in: 1) assenza di alcune tramezzature interne; 2) al piano terra, al civico n. 172 di via Michelangelo Buonarroti, presenza di un passaggio carrabile invece che pedonale (è stato modificato il prospetto, creando un varco di accesso carrabile, collocando una basculante); 3) in corrispondenza dell’apertura al piano terra sul cortile interno (cortile di via V. Arangio), è stato realizzato un passaggio carrabile, invece che pedonale, modificando il prospetto con l’istallazione di un avvolgibile in metallo; 4) al primo piano, sul balcone affacciato sul cortile interno, vi è la presenza di vano inaccessibile non presente nella planimetria catastale; 5) al piano terra l’abitazione (subalterno 7) risulta collegata al garage (subalterno 8). Pertanto, l’esperto ha specificato che le suddette difformità non sono state realizzate per mancato completamento degli interventi previsti in progetto. Ha aggiunto che, qualora si volesse procedere con il completamento degli stessi, essendo ormai scaduto il titolo autorizzativo a suo tempo rilasciato, sarebbe necessario avanzare richiesta di un nuovo titolo abilitativo. Solo dopo aver ottenuto la regolarizzazione urbanistica, al fine di ripristinare la conformità planimetrica catastale è necessario presentare un nuovo DOCFA, presso l’ufficio catastale di competenza. Quindi, l’esperto precisa che, volendo ipotizzare un presunto costo, tra redazione e presentazione della documentazione nei rispettivi uffici di competenza, diritti, sanzioni e spettanze tecniche, i costi da sostenere, comprensivi della chiusura del collegamento tra i due subalterni, ammonterebbero forfettariamente a circa € 10.000,00 per l’abitazione che sono stati già detratti dal suddetto prezzo base.

Il garage di pertinenza dell'abitazione è collocato al piano terra del medesimo fabbricato residenziale, accessibile direttamente dalla pubblica via. Esso è composto internamente da un unico vano principale. Come l’abitazione anche il garage si presenta in fase di ristrutturazione incompleta (locali allo stato grezzo, privi di impianti, finiture e chiusure). L’unità immobiliare confina a nord con un cortile comune (cortile di via V. Arangio), a est con proprietà altra ditta, a sud con via Michelangelo Buonarroti e a ovest con proprietà della stessa ditta (abitazione al piano terra). Quanto al profilo urbanistico edilizio, l’esperto ha affermato che l’intero fabbricato, all’interno del quale insistono le due unità immobiliari, è stato realizzato in data anteriore all’1.9.1967 e successivamente è stato ottenuto un “Permesso a Costruire n. 100/2008” per eseguire dei lavori di risanamento conservativo con modifiche ai prospetti, rilasciato dal Comune di Pachino (SR) il 17.04.2008 (Pratica n. 249 - Anno 2007). Inoltre l’Ufficio del Genio Civile del Comune di Siracusa in data 28.10.2008 ha rilasciato l’Autorizzazione ad eseguire dei lavori di “adeguamento sismico” dello stesso fabbricato (Sez. U.O.B. 4/2 - Prot. n. 26041). L’esperto precisa altresì che, confrontando lo stato dei luoghi con la documentazione tecnica allegata all’ultimo titolo autorizzativo ottenuto (Permesso a Costruire n. 100/2008 del 17.04.2008), sono state rilevate delle difformità. In dettaglio, tutte le tramezzature interne, sia al piano terra che al primo piano, non sono state realizzate. Ed ancora, mancano tutti gli impianti e le finiture interne, nonché gli interventi sull’esterno come infissi e intonaci. Inoltre, sui prospetti esterni, in corrispondenza di un vano al piano terra, le aperture presenti sui luoghi sono differenti rispetto a quanto indicato nel progetto approvato. Alla data del sopralluogo effettuato dall’esperto stimatore, le difformità riscontrate sui luoghi, rispetto a quanto rappresentato nella planimetria catastale, consistono in: 1) assenza di alcune tramezzature interne; 2) al piano terra, al civico n. 172 di via Michelangelo Buonarroti, presenza di un passaggio carrabile invece che pedonale (è stato modificato il prospetto, creando un varco di accesso carrabile, collocando una basculante); 3) in corrispondenza dell’apertura al piano terra sul cortile interno (cortile di via V. Arangio), è stato realizzato un passaggio carrabile, invece che pedonale, modificando il prospetto con l’istallazione di un avvolgibile in metallo; 4) al primo piano, sul balcone affacciato sul cortile interno, vi è la presenza di vano inaccessibile non presente nella planimetria catastale; 5) al piano terra l’abitazione (subalterno 7) risulta collegata al garage (subalterno 8). Pertanto, l’esperto ha specificato che le suddette difformità non sono state realizzate per mancato completamento degli interventi previsti in progetto. Ha aggiunto che, qualora si volesse procedere con il completamento degli stessi, essendo ormai scaduto il titolo autorizzativo a suo tempo rilasciato, sarebbe necessario avanzare richiesta di un nuovo titolo abilitativo. Solo dopo aver ottenuto la regolarizzazione urbanistica, al fine di ripristinare la conformità planimetrica catastale è necessario presentare un nuovo DOCFA, presso l’ufficio catastale di competenza. Quindi, l’esperto precisa che, volendo ipotizzare un presunto costo, tra redazione e presentazione della documentazione nei rispettivi uffici di competenza, diritti, sanzioni e spettanze tecniche, i costi da sostenere, comprensivi della chiusura del collegamento tra i due subalterni, ammonterebbero forfettariamente a circa € 2.000,00 per il garage già detratti dal suddetto prezzo base.